IMMOBILIER : 5 PARIS GAGNANTS POUR 2018.
NATAN ZERBIB
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Archives En prenant ses fonctions au ministère du Trésor, Moshé Kahlon savait qu\’il trouverait des piles de dossiers à traiter, le plus sensible d\’entre eux, celui qui avait fait descendre dans les rues dans tout le pays des centaines des milliers d\’israéliens, celui qui avait causé la chute du précédent gouvernement, celui auquel les citoyens actuellement porte le plus d\’attention : les développements sur le marché immobilier !
En le désignant à ce poste, le Premier ministre indiquait à l\’homme politique montant, qu\’il lui faudrait passer une ultime épreuve, une mission impossible, avant de pouvoir prétendre à de plus hautes fonctions. Parvenir à freiner l\’inflation galopante du marché israélien, c\’est le mot d\’ordre, c\’est la promesse faite par Benjamin Netanyahou lors des dernières élections. Quant au public, incrédule devant autant d’années de politique contradictoire et inefficace, il se demandait si son champion qui avait su avec maestria casser l’industrie des Télécoms et l’obliger à réduire ses tarifs, serait capable de réaliser le même exploit; en réduisant les prétentions exorbitantes d’un secteur particulièrement vital pour l’économie israélienne et donc de façon collatérale, s’attaquer au système bancaire qui participe à ces phénomènes de hausse des prix. Pour rendre à cette immense public d’acheteurs potentiels, le pouvoir d’achat nécessaire et la volonté d’acquisition d’un bien.
Mais avec le temps on s’aperçoit de la difficulté de faire bouger les lignes pour ce ministre atypique. Lors de la dernière réforme centrée sur la taxation du 3e appartement qu’il a défendu au sein même du gouvernement puis face une représentation parlementaire déchaînée et des médias moqueurs, la rumeur annonce que c’est à présent la Cour suprême qui veut enterrer définitivement le projet de loi!
La relance franco-allemande
Les tensions du marché immobilier israélien sont connues. Une demande hypertrophiée par une croissance démographique toujours confirmée et une demande halogène exceptionnelle. Et au niveau de l’offre, une pénurie d’espaces, une organisation du marché et de ses acteurs peu transparente, et une organisation administrative voire bancaire aux effets bêta bloquants. Jusqu’à présent les gouvernements qui se sont succédé ont préféré des approches pour résoudre le problème soit du côté de l’offre soit du côté de la demande, de manière disparate et sans véritable concordance d’effets ! Prenons les derniers d’exemples en date. Cette loi sur les taxations lourdes du 3 eme bien et les suivants détenus par un seul et même propriétaire a pour but évident de freiner la spéculation immobilière. Mais soyons réalistes, ce segment du marché des multipropriétaires ne représente qu’une partie réduite du mécanisme général qui pousse les prix d’ensemble vers le haut et cela à grande vitesse… En parallèle et cette fois-ci au niveau de l’offre, les services gouvernementaux vont distribuer des milliers de permis de travail à des compagnies chinoises afin de réduire quelque peu le coût du travail sur le chantier et donc le prix de revient du bien immobilier. Alors s’il est connu de chacun que le principal poste budgétaire pour un entrepreneur demeure les taxes diverses dues à l’Etat (un tiers du prix d’un appartement), il est pris en tenaille avec une autre ligne de charge dramatique : les coûts bancaires et financiers !
Loger 12 à 14 millions d\’habitants au lieu des 8 actuels !
Comment ne pas s’apercevoir du peu de vision globale et stratégique dont ont fait preuve ces divers gouvernements, envers un problème qui mine profondément économiquement toute la société israélienne. Des micros-mesures, des tonnes d’ego et des milliers d’heures de papotage ; bref un ensemble d’artifices pour cacher les trois conclusions auxquelles sont arrivés nos dirigeants depuis des années dans leur diagnostic de la situation du marché : inverser la tendance est impossible, la croissance des prix fait du bien à tout le monde ou presque, et troisièmement le seul danger serait la formation d’une bulle immobilière. Ces trois grands principes semblent encadrer depuis longtemps toutes les décisions « réelles » des gouvernements précédents et Monsieur Kahlon, ne pourrait pas grand-chose contre les institutions fondatrices de l’Etat d’Israël, c’est-à-dire celles qui possèdent et gèrent les fonds financiers et fonciers.
C’est pourquoi, et tant qu\’il y aura aucune volonté politique globale de planification territoriale au niveau national (capable entre autre de répondre à l\’ultime question : comment transformer ce pays qui devra dans une quinzaine d\’années loger 12 à 14 millions d\’habitants au lieu des 8 actuels !), il ne faut s\’attendre à aucune transformation structurelle ou a toute réorientation des termes qui régissent le marché en général.
Une bulle ?
Les pouvoirs publics ayant déjà suffisamment de mal à éviter la formation de la fameuse bulle immobilière, cauchemar absolu. Cette bulle s\’exprime entre autre par les différentiels macroéconomiques qui poussent les prix effectifs du marché au-delà de l\’évolution microéconomique qui affectent les agents de celui-ci. Autrement dit, si les prix montent trop haut et trop rapidement par rapport à la progression des salaires, base de calcul de la capacité de remboursement. L’incapacité dés familles à couvrir leurs obligations auprès des banques prêteuses ferait alors s\’effondrer le système tout entier. Il y a donc bien une valeur \ »symbolique\ » du bien immobilier, croisement de ses caractéristiques techniques, de son emplacement ou de son standing de construction par exemple, c’est-à-dire de l’image que l’on s’en fait, et la valeur \ »réelle\ » de ce même bien, fait des coûts de mise en chantier et de financement, de la valeur du terrain, etc…
C\’est pourquoi les seules mesures sérieuses prises par les autorités jusqu\’à présent concernent le contrôle de l\’évolution de la masse des prêts immobiliers contractés par le public. Vérifier qu\’il n\’y a pas de dérapage à ce niveau-là, accouplé avec deux mesures phares défendues par la banque centrale : le maintien de taux d\’intérêt faibles, et la maintenance des conditions d\’un shekel fort…
la devise israélienne reste à des niveaux record
Par rapport au dollar, la devise israélienne reste à des niveaux record sur la décennie précédente. La remise en ordre de la maison Europe que laisse espérer le volontarisme du président français, rejoint par la chancelière sur les lignes politique et économique essentielles pour l\’avenir du continent, pourrait avoir relancer l\’euro au-delà du rebond actuel, vers les 4,50 shekel. Ce qui fixerait alors un \ »plus haut\ » technique à plus ou moins long terme, pour un rapport de force plus équilibré dans l\’avenir. Bien sûr nous venons de le dire cette prévision de reprise de l\’euro ne sera pas encouragée du côté israélien et repose pour l\’essentiel sur les capacités d\’action du nouveau couple franco-allemand.
Dans l’attente, l’inflation immobilière va continuer à se diffuser du centre du pays vers les zones périphériques, renforcer par des critères incitatifs comme de nouvelles liaisons routières ou ferroviaires, ou du redéploiement de nouvelles activités socio-économiques.
Encadre
JÉRUSALEM
Dans la capitale d\’Israël la situation immobilière a toujours été particulière. Étant plutôt soumise à une croissance démographique négative, la pression sur les prix est maintenue par un effet \ »prestige\ » de la Ville sainte, avec près de 30 % des contrats de vente signés ces derniers temps provenant d\’acheteur étrangers. Par rapport à Tel-Aviv, il est encore possible de réaliser des affaires avec des biens proposés de haute qualité avec une décote encore de 30 %. L\’opportunité est grande, surtout que la ligne 2 chemin de fer qui devrait relier la capitale à la côte s\’ouvrira en avril prochain pour une durée de trajet annoncée de 28 minutes ! Une nouvelle proximité qui pourrait tout changer.
TIBERIADE
Maintenant que l’effet rattrapage sur les prix à atteint Afoula, la plus importante hausse des tarifs en 2015-2016, il devient évident que la prochaine étape inflationniste sera Tibériade. Une ville où l’on trouve encore des trois pièces à 600000 shekels !
Ouvrant sur des taux de rentabilité locative les plus intéressants qu’ils soient. Là encore le désenclavement routier de la ville participe à l’attractivité de nouvelles de la station balnéaire.
NETIVOT
Drôle d’idée de prime abord. Pourtant à l’échelle du pays c’est la région qui connait une croissance démographique record, nécessitant toujours plus d’appartements toujours plus de locations toujours plus de mises en chantier. Les prix de départ sont encore très bas et les projets devraient dans l’avenir se multiplier de façon exponentielle. Plus que la ville c’est toute une zone qui s’annonce Attractive.
BEERSHEVA.
Archives La ville du Sud a profité d’une hausse importante de son parc immobilier. Par rapport aux grandes agglomérations du pays, les prix n’ont pas encore connu de hausse significative. Mais le mouvement est lancé. De plus la ville s’ouvre sur toute la haute technologie et va devenir la zone de repli des gradés et des activités de Tsahal. Deux facteurs d’investissement et de développement qui vont arroser la capitale du Sud et profiter à l’ensemble de l’immobilier. Avec en particulier : MITZPE RAMON. Mais qui va loger et abriter l’essentiel des centres de recherche technologique et leur personnel.
La suite de l’article se trouve dans le prochain numéro d’Israël Magazine
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